Hypotheekkosten, taxatiekosten, provisie voor het openen van hypotheken, zegelrechten en notariskosten, evenals hypotheek- en vermogenswinstbelasting - ontdek welke kosten verbonden zijn aan het kopen van onroerend goed in Spanje. Wij geven aan welke kosten verplicht zijn en welke doorberekend mogen worden aan de uitlenende bank.
Belastingen, vergoedingen en transactiekosten in verband met het kopen van onroerend goed kunnen verschillen, afhankelijk van:
Het kopen van onroerend goed in Spanje gaat gepaard met het maken van extra kosten in verband met de uitvoering van de transactie zelf en de hypotheekdienst. Het is echter goed om te weten dat niet alle kosten die aan de hypotheek zijn verbonden, door de koper hoeven te worden gedragen. Als u zich in de fase bevindt waarin u het meest gunstige hypotheekaanbod kiest, controleer dan welke kosten aan de aankooptransactie zelf zijn verbonden. En ook welke van deze kosten voor uw rekening komen en welke kosten vermeden kunnen worden.
Makelaar die de kosten van het kopen van een woning in Spanje uitlegt
Neem contact op met een Tripinvest-makelaar en vraag naar de werkelijke kosten van het kopen van onroerend goed in Spanje
Als u niet teveel wilt betalen, kiest u een goed makelaarskantoor. Oneerlijke instanties kunnen tijdens het aankoopproces extra kosten met zich meebrengen. Wilt u niet voor verrassingen komen te staan, kies dan voor het tripinvest bureau. Wij zullen u bij aanvang van de samenwerking realistisch informeren over de kosten en wij zullen u later niet verrassen met eventuele extra kosten.
De kosten voor het kopen van onroerend goed in Spanje - berekening
Uitgaven in verband met de aankoop van onroerend goed in Spanje
Kosten van taxatie van onroerend goed door een taxateur
De taxatie van het onroerend goed moet worden uitgevoerd door een taxateur die is aangewezen door de uitlenende bank. Het doel van de taxatie is om na te gaan of wij een hypotheek aanvragen van het juiste bedrag, of dat het mogelijk is dat een hypotheekaanvraag van 60/70% van de woningwaarde hoger is dan de werkelijke woningwaarde.
De uiteindelijke kostprijs is afhankelijk van het type en de waarde van het onroerend goed. De kosten van de taxateur zijn voor rekening van de koper en variëren gemiddeld van 300 tot 600 euro.
Rente op bankleningen
Banken en financiële instellingen in Spanje bepalen de waarde van hypotheken op basis van variabele rentetarieven gekoppeld aan de jaarlijkse EURIBOR-rente plus een marge. Banken kunnen hun eigen marge bepalen, maar vanwege de sterke concurrentie liggen de tarieven over het algemeen op hetzelfde niveau.
Een variabele hypotheekrente
Kiest u voor een lening met variabele rente, dan betaalt u rente tegen het EURIBOR-tarief plus een opslag voor de uitlenende instelling. De afgelopen jaren was het EURIBOR-tarief negatief, daarom waren banken bereid hypotheken te verstrekken met een variabele rente, plus ongeveer 2-3% marge. Begin 2019 lag het EURIBOR-tarief bijvoorbeeld op het niveau van - 0,37%. Op dat moment kon met een variabele rente van 1,8% - 3% theoretisch slechts 1,43% worden betaald. Hypotheken met een variabele rente zijn vooral populair onder autochtone Spanjaarden. Klanten buiten Spanje kiezen echter meestal voor een hypotheek met een vaste rente, die volledige zekerheid garandeert.
Het grootste voordeel van het kiezen van een hypotheek met variabele rente in Spanje is de mogelijkheid om te profiteren van goedkopere hypotheken dankzij de negatieve EURIBOR-tarieven. De keerzijde is dat u de vaste rente van de hypotheek niet kent en dat na verloop van tijd de waarde van de rente kan stijgen, waardoor u mogelijk een veel hogere hypotheekaflossing betaalt dan berekend op de dag van aankoop van onroerend goed.
De vaste hypotheekrente
Bent u geïnteresseerd in een hypotheek met een vaste rente, dan kunt u kiezen voor een hypotheek met een vaste rente met een gemiddelde van 2,5 - 3,5%. Het nadeel van een hypotheek met een vaste rente is dat de huidige afbetalingstermijnen iets hoger zijn dan die van een variabele hypotheekrente. Het voordeel is echter dat u de exacte waarde van de hypotheektermijnen over de gehele aflossingsperiode weet.
Vanwege het kleine verschil tussen vaste en variabele rente, zijn hypotheken met een vaste rente verreweg de veiligste vorm. Als u kiest voor een hypotheek met vaste rente, bent u verzekerd van het aantal afbetalingen, ongeacht de economische situatie in Spanje. Vermeldenswaard is ook dat hypotheken met een vaste rente het populairst zijn onder klanten uit het Verenigd Koninkrijk.
Hypotheekopeningscommissie
Volgens de Spaanse hypotheekwet is het een provisie die een financiële entiteit in rekening mag brengen in verband met het verstrekken van een hypotheek. De hoogte van die commissie is niet bij wet geregeld. Het wordt meestal gereguleerd door de markt. Alle banken rekenen een vergoeding voor het aangaan van een hypotheek en de waarde van deze vergoeding is afhankelijk van de hoogte van de hypotheek. Meestal is het een vergoeding van 0,5 - 3% van het hypotheekbedrag.
Overige bankprovisies
De catalogus van commissies die een bank aan een lener kan opleggen, is een gesloten catalogus, wat betekent dat banken niet zomaar een willekeurig aantal commissies aan de lener kunnen opleggen. Bij het aangaan van een hypotheek dient u tevens rekening te houden met de volgende kosten:
Vervroegde aflossingscommissie - de bank kan vervroegde aflossing van de hypotheek niet verbieden. Als u besluit de hypotheek terug te betalen vóór de datum die staat vermeld in de hypotheekovereenkomst, heeft de bank het recht om u een extra commissie in rekening te brengen. De hoogte van de provisie voor vervroegde aflossing dient in de hypotheekovereenkomst te worden vermeld.
Commissies die voortvloeien uit clausules die niet in overeenstemming zijn met het hypotheekrecht - banken kunnen geen provisies of vergoedingen opleggen voor activiteiten die niet in overeenstemming zijn met het hypotheekrecht. Als dergelijke bepalingen in de hypotheekovereenkomst zijn opgenomen, worden ze beschouwd als verboden clausules.
De kosten van vertaling van documenten
Sommige banken willen documenten in het Engels en sommige geven er de voorkeur aan dat de documenten in het Spaans worden ingediend. Dit betekent extra vertaalkosten aangezien de bank geen verantwoordelijkheid neemt voor de kosten van vertalingen - meestal verwacht ze dat de klant reeds vertaalde documenten indient. Als de bank de documenten in het Spaans prefereert, moet de klant de kosten van een beëdigd vertaler dragen. De prijs van vertalingen hangt af van het geselecteerde aanbod en ook van het feit of we een expresdienst of een service gedurende een normale periode vragen. Als u echter geen haast heeft om onroerend goed te kopen, is het de moeite waard om grondig rond te kijken in de aanbiedingen van de beëdigde vertalers om niet te veel te betalen.
Als u kiest voor een spoedvertaling in Spanje, kunnen de kosten oplopen tot 700 euro.
'' Gestoria '' - vergoeding voor de adviseur
Bij het verstrekken van hypotheken maken Spaanse banken gebruik van de diensten van een instelling genaamd 'Gestoría', kenmerkend voor de Spaanse vastgoedmarkt. De Gestoria zijn niets anders dan bedrijven of experts die zich bezighouden met het betalen van belastingen, hypotheken en het registreren van eigendomsakten. Het is de bank die de specifieke dienst van de gestoria kiest. De vergoeding voor het werk van bankdeskundigen is afhankelijk van de waarde van de hypotheek en de werkdruk. Deze kosten worden door de bank opgelegd aan de klant van de hypotheek en zijn vrijwel onmogelijk te vermijden. Meestal schommelt het rond 1% van de transactiewaarde.
Civielrechtelijke activiteiten Belasting - Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Voor het aangaan van een hypotheek wordt een extra vergoeding gevraagd: de AJD-belasting. De AJD-belasting op civielrechtelijke activiteiten bedraagt gemiddeld ongeveer 0,5% - 1,5% van de waarde van het onroerend goed zoals vermeld in de notariële akte. Als u de woning contant koopt, is deze vergoeding niet voor u van toepassing.
Deze vergoeding werd tot voor kort door de koper van het onroerend goed overgemaakt op de rekening van de schatkist. Bij rechterlijke uitspraak van 2019 zijn het echter de banken die de vergoeding moeten betalen. Daarom is het de moeite waard ervoor te zorgen dat het de bank is die de vergoeding draagt en deze niet doorberekent aan de lener.
De secundaire markt
Het bedrag aan overdrachtsbelastingen met betrekking tot de aankoop van onroerend goed op de secundaire markt is afhankelijk van de regio van Spanje. De gemiddelde overdrachtsbelasting is ongeveer 10% (regio Alicante). Over het algemeen kan het bedrag van de belasting verschillen voor bepaalde regio's van Spanje.
De primaire markt
Als u echter een woning van de primaire markt heeft gekocht, wordt u een belasting over de toegevoegde waarde (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA) in rekening gebracht. De belasting op onroerend goed dat op de primaire markt is gekocht, is 10%.
De heffingskortingen
Tegelijkertijd kunt u genieten van een aantal belastingverminderingen in Spanje. Zo kunt u bijvoorbeeld bepaalde kosten aftrekken van de rente op uw hypotheek, b.v. de kosten met betrekking tot herstellingen, renovaties, onderhoud en leasing.
Notariskosten en zegelrecht
De afronding van de transactie vereist de voorbereiding van een passende notariële akte en de afgifte van een attest van een notaris waarin staat dat alle nodige documenten conform zijn. Notariskosten in verband met de voorbereiding van het kadaster kunnen zowel door de koper als door de bank die de lening verstrekt, worden betaald. Deze vergoedingen worden meestal betaald door de Gestoria.
Bankcheque commissie
De commissie is 0,4% van de waarde van de cheque, tenzij we een eigendomsverzekering op de bank hebben staan - in dat geval betalen we de helft van de waarde.
Maakt u gebruik van de diensten van het tripinvest bureau, dan kijken wij of de commissie voor de bankcheque in het juiste bedrag is uitgekeerd. Soms geven banken meerdere cheques uit en rekenen hiervoor aparte commissies aan. Daarom kijken wij of de bankcheques maar één commissie in rekening zijn gebracht, zodat u zo min mogelijk betaalt.
Eigendoms- en levensverzekeringen
Als u een hypotheek afsluit, bent u verplicht een eigendoms- en levensverzekering af te sluiten. Vaak bieden banken ook een aanvullende dienst aan van hypotheekverzekeringen en verzekeringsdekking.
